Статьи

Является ли договор управления многоквартирным домом публичным договором?

Вопрос: Является ли договор управления многоквартирным домом публичным договором? Можно ли обжаловать условия договора, предлагаемого ДЕЗ к заключению, как ущемляющие права потребителя или передать разногласия по договору на разрешение суда?

Сайт КонсультантПлюс
Ответ: По нашему мнению, договор управления многоквартирным домом не является публичным договором. Его условия не могут быть обжалованы как ущемляющие права потребителя либо согласованы в судебном порядке. Однако в судебной практике отражена и противоположная точка зрения относительно публичности договора управления многоквартирным домом.

 

Обоснование: Согласно п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ).

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. Не допускается также уклонение коммерческой организации от заключения публичного договора (п. 3 ст. 426 ГК РФ).

Таким образом, признаками публичного договора являются:

1) субъектный состав - одной из сторон договора является коммерческая организация, которая выполняет обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг в отношении каждого, кто к ней обратится;

2) установление одинаковых условий договора для всех потребителей, за исключением некоторых категорий;

3) недопустимость отказа от заключения договора и уклонения от заключения договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из содержания ч. 4 ст. 155 ЖК РФ можно сделать вывод о том, что управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация. Следовательно, договор управления многоквартирным домом не отвечает первому признаку публичного договора.

Кроме того, к управляющей организации может обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Однако сами условия определяются собственниками помещений на их общем собрании (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом при формировании условий учитывается техническое состояние и необходимые собственниками помещений услуги и работы в отношении объекта управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, Примерный договор управления многоквартирным домом, утвержденный Распоряжением ДЖКХиБ г. Москвы от 15.08.2006 N 05-14-243/6-1 "Об утверждении документов"). Следовательно, для собственников помещений в различных многоквартирных домах априори не может быть одинаковых условий. Данный факт противоречит второму признаку публичного договора.

Заключение договора управления многоквартирным домом становится обязательным для управляющей организации только в случае ее участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, ст. 447 ГК РФ). Значит, и третий признак публичного договора в данном случае неприменим в отношении договора управления многоквартирным домом.

Таким образом, по нашему мнению, договор управления многоквартирным домом не является публичным договором. Его условия не могут быть обжалованы как ущемляющие права потребителя либо согласованы в судебном порядке.

Однако по данному вопросу существует обширная судебная практика, придерживающаяся обратной позиции по вопросу о публичности договора управления многоквартирным домом (Определение ВАС РФ от 26.11.2010 N ВАС-15819/10, Постановления ФАС Московского округа от 21.04.2010 по делу N А40-16297/09-6-189, ФАС Поволжского округа от 08.04.2010 по делу N А12-15747/2009 и от 09.02.2010 по делу N А12-14498/2009, ФАС Уральского округа от 26.01.2011 N Ф09-11413/10-С5).

 

А.В.Улыбина

Эксперт

Консультационно-аналитический центр

по бухгалтерскому учету

и налогообложению

13.05.2011

Сайт Гарант:

Нет комментариев

Добавить комментарий